買預售屋前必讀!拆解預售屋購買流程及8大注意事項

買預售屋前必讀!拆解預售屋購買流程及6大注意事項

無殼蝸牛想買房,該買預售屋還是中古屋?買預售屋的好處是什麼?對小資族來說,預售屋的自備款比較少,容易入手,但同時預售屋的不確定性也比較高。本篇將針對預售屋作說明,除了分析買預售屋的優缺點,以及潛藏的風險外,也告訴你如何買預售屋,只要花5分鐘的時間,就能瞭解買預售屋的所有眉角。

預售屋注意事項
預售屋的優點
  1. 低自備款:初期的購屋資金比新成屋與中古屋要來得低。
  2. 貸款成數高:預售屋屋況比中古屋、老屋好,最高可貸85%。
  3. 屋況全新:等建好後就是一間全新的房屋。
  4. 可以客變:所謂的「客變」是指,能針對自己買的房屋,作一些客製化的變更。
  5. 房屋格局選擇多:包含樓層、戶數、廳房數、座向等,都可預先做選擇。
預售屋要注意
  1. 預售屋房價較成屋與中古屋來得高
  2. 預售屋交屋前需有暫時可居住地方
  3. 建議挑選風評好的建商比較有保障
  4. 實際居住的環境可能與想像有落差
預售屋付款方式 頭期款5%~10%→工程款5%~10%→暫收款約15~30萬→房屋貸款→交屋保留款

一、預售屋的定義是什麼?

預售屋是指「指領有建造執照,尚未建造完成,而以將來完成之建築物,為交易標的之物。」簡單說,預售屋就是還沒有實體房屋,以事先規劃的藍圖,來銷售未來的房子。

1. 預售屋與中古屋比較

中古屋與預售屋都是常見的房屋類型,各有優缺點,我們幫你整理了預售屋和中古屋的差異,買房族可針對自身需求,選擇適合的房屋類型。

預售屋與中古屋的差異
房屋類型 預售屋 中古屋
定義 提前銷售尚未建造完成的房子 屋齡3年以上或轉手一次以上的房子
價格 房屋總價高,頭期款較少,約10%~15% 房屋總價低,頭期款較多,約20%~30%
選擇性 較多,可客製化 較少,無客製化
屋況設備 全新 老舊
交屋時間 2~3年後入住 馬上入住

2. 預售屋適合什麼樣條件的人購買?

其實不管是預售屋、中古屋或新成屋,只要能遮風擋雨的房子都可以買,只不過每種房屋類型,都有其適合的族群,以下列出具備什麼樣條件的人,會比較適合購買預售屋:

(1)小資買房族

售屋的自備款較少,且可以分期繳納,因此剛開始的資金壓力較小,適合手頭資金較不充裕的小資族。以1,000萬的房子,頭期款只需準備預售屋總價的10%,大約100~150萬,後面的工程款則分期繳交即可;如果是買新成屋或中古屋,頭期款至少要準備房屋總價的20%,大約200~300萬。

(2)房地產投資

投資客通常會以「買空賣空」的方式,將手上的預售屋,以紅單交易的方式轉賣,幾乎不用成本就能賺一筆。

(3)擔心屋況老

有些想要買房子的人,可能會擔心中古屋的屋況不佳,如電線是否堪用、水管會不會漏水等隱形缺陷,因此會傾向於蓋好後就是全新的預售屋。

二、預售屋優缺點有哪些?

我該買預售屋嗎?買預售屋的好處是什麼?我們幫你整理了預售屋的優點,以及買預售屋可能會遇到的問題。

預售屋5大優勢:屋況全新、選擇多元、可客製化、低自備款、可貸額度高

1. 預售屋的優點

  • 低自備款
    預售屋初期的購屋資金,比新成屋與中古屋要來得低。通常預售屋頭期款只要準備總價的10%左右,剩餘的款項(開工金、工程款、交屋保留款等等),則是按照預售屋的工程進度,分期繳款;而新成屋或中古屋,則需準備20%~30%的自備款,且是一次繳清。
  • 貸款成數高
    與中古屋、老屋相比,預售屋有屋齡低、屋況佳的優勢,較有機會拿到更好的貸款條件,例如預售屋貸款成數會比較高,最高可到房價的8成5。
  • 屋況全新
    預售屋與中古屋最大的差異,就是預售屋是全新的房屋、設備也都是新的,不用擔心會有壁癌、管線老舊等問題。
  • 格局可以客變
    所謂的「客變」就是客製化的意思,購買預售屋,能針對自己買的房屋格局、建材、管線電路及標準配備,做客製化的變更。
  • 房屋選擇多
    愈前面購買預售屋的人,就能預先挑選喜歡的房屋格局,包含樓層、戶數、廳房數、座向等,都可預先做選擇。

預售屋的缺點與隱藏風險:房屋總價高、價格被炒作、不能馬上入住、成品可能不如預期、建商倒閉、留爛尾、建商違法二次施工

2. 預售屋缺點

  • 房屋總價高
    預售屋因為是全新的房子,格局、座向、廳數的選擇較多,價格也會比較高;新成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型,可能是相對較差的戶型,所以價格較預售屋會低一些;中古屋因為有折舊率的問題,比預售屋、新成屋的價格都便宜。
  • 無法立即入住
    通常預售屋是先賣再蓋、或是邊賣邊蓋,因此沒辦法買了就立刻住進去。在預售屋的工程期間,需暫時有一個棲身的地方,所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。
  • 成品恐不如預期
    由於購買預售屋時,沒辦法看到實體房屋,只能透過設計圖、模型及樣品屋來想像,但實際蓋好房屋後,卻可能不如想像中的漂亮、寬敞。
  • 實際居住環境與想像有落差
    預售屋常以「5分鐘到XXX」、「坐擁XXX」等廣告吸引客戶,但實際上卻可能並非如此。因此,建議要實際到建築基地看看,確認周遭是否有自己不喜歡的設施(如電塔、宮廟、墓地),或者有其他大樓擋住房子的採光等,避免想像與實際情形落差太大。

3. 購買預售屋常見風險

由於預售屋的一切都還算是紙上的作業,所以不確定性較高,連帶的也產生一些風險:

  1. 建商蓋一半倒閉、留爛尾樓,一案建商導致求償無門。
  2. 預售屋價格被炒作,銀行估價低於預期,導致貸款額度不足。
  3. 預售屋廣告不實,實際使用的建材、設備與廣告落差太大。
  4. 建商違法二次施工,如有簽署同意施工,遇政府強制拆除需自行負責。

買預售屋可能遇到的風險非常多,因此建議找風評良好的建商,會比較有保障;也可以善用實價登錄查詢周邊房價,同時於簽約時做好預售屋履約保證,降低預售屋交易的風險。

三、買預售屋的付款方式?

買預售屋需要準備多少錢?自備款如何支付?購買預售屋共分5個付款階段,以下詳列說明各階段的付款項目為何:

  • 頭期款:預售屋頭期款包含訂金、簽約金,通常為總價的5%~10%。
  • 工程款:預售屋施工的期間,會按工程進度收取款項,通常為總價的5%~10%。
  • 暫收款:建商會在交屋過戶前,向購屋者預先收取代書費、房屋契稅、印花稅、移轉登記規費、管理費等款項,金額約15~30萬左右。
  • 房屋貸款:建商取得使用執照後,就可以開始跟銀行辦理房屋貸款,額度、利率及還款期數依申請人條件而定。
  • 交屋保留款:交屋保留款即尾款,主要是為了確保購屋者在驗收屋況時,若有發現瑕疵,可要求建商改善完成後,再支付最後的款項,通常為房地總價的5%。

預售屋的支付方式分三階段:(1)訂金+簽約金5%~10%、(2)開工款+工程款5%~10%、(3)房屋貸款80%

1. 預售屋頭期款要付多少?

預售屋頭期款總共是多少?首先,先來複習一下預售屋頭期款的項目有哪些,再來透過實際案例做試算,幫助你做好前期準備。

  • 訂金:預售屋的訂金可能會有兩筆,一筆是請建商先保留戶別的「小訂」,也就是一般講的紅單,金額約5~10萬;另一筆是議價完後,確定要購買的「正式訂金」,合計為總價的5%。
  • 簽約金:正式簽訂預售屋買賣契約書時,會再收取一筆5%左右的簽約金。
  • 開工款:有些會在合約簽訂時,跟簽約金一起收取;有些則是等到預售屋正式開工後,再向購屋者收取,金額約5%。
預售屋頭期款試算
想買房的小明,看了許多間預售屋後,終於找到一間滿意的物件,但是因為金額比預期高一些,讓小明有些猶豫,於是決定先付一筆10萬元的訂金,再來考慮。
經過一番討論,建商同意以1000萬元售出,這時候小明需要再補足房屋總價的5%,作為正式訂金:
1000萬 × 5%-10萬=40萬小明仔細閱讀買賣契約書內容後,確認沒問題,就與建商進入正式簽約步驟,這時小明需要再繳交10%的簽約金和開工款:1000萬 × 10%=100萬
小明總共支付了150萬元,作為買預售屋的頭期款。

2. 預售屋貸款怎麼辦?

一般預售屋貸款成數約在75成~85成之間,實際仍會看申請人的收入、財務狀況、信用分數來作調整。

通常,建商都會有固定配合的銀行,因為是「整批分戶貸款」,能拿到較高的貸款成數,或較優惠的貸款利率,所以大部分的人,會選擇透過建商辦理預售屋貸款。

不過,如果你的條件不錯,也可以多問問幾家銀行,建議找平常有在往來的銀行比較看看,或許能貸到更滿意的預售屋貸款。

買預售屋的流程與注意事項:預訂保留(合約審閱期5天)→正式簽約→繳工程款→提出客變→申請貸款→驗收交屋(可留5%交屋保留款)→過戶撥款

四、預售屋購買流程

預售屋的購買流程跟中古屋、新成屋不太一樣,詳細流程與說明如下:

1.預訂保留

支付表示誠意用的「小訂」,請建商保留喜歡的戶別,並簽訂購屋買賣預約單,這時候可以把預售屋買賣契約書帶回去,享有5天的合約審閱期。

2.簽約付定

確認合約沒問題,正式簽定預售屋買賣契約,並補足訂金,俗稱「大訂」。這時候訂金會轉為具法律效力的定金,若在這時候反悔不買,則需支付總價15%的違約金。

3.繳工程款

預售屋工程款的支付方式,通常會依工程階段分成3~5期繳款,工程時間則是2~3年左右。

4.提出客變

不同樓層的客變時間也不一樣,記得要跟建商確認時間,並索取平面圖。

5.申請貸款

建商取得使用執照後,就可以向銀行申請預售屋貸款,審核額度、利率等細節,確認後再簽撥款同意書。

6.驗收交屋

預售屋在交屋前,一定要進行驗收,檢查房屋的評述、建材及規格,是否跟合約內容相符合。如果有發現瑕疵,須載明於驗收單上,待建商完成修繕後,再交付尾款。

7.過戶撥款

建商需在取得使照的4個月內,完成房屋過戶手續,銀行也是在這個時候撥款給建商。

五、預售屋簽約注意事項

購買預售屋,有許多需要注意的地方,但是預售屋的合約這麼厚,還要在五天的審閱期內看完。其實並不容易,以下幫你整理幾個預售屋合約必看事項,以及預售屋簽約時,需要特別注意的地方有哪些。

1.是否取得建造執照

建造執照簡稱「建照」,依照建築法規,起造人要新建、增建、改建及修建建築物時,都必須先向政府申請建造執照,才能開始施工。但有些建商會在還沒拿到建照的時候,就開始銷售房屋,這可能會影響到購屋者權益,因此建議可以主動要求建商出示,也可以利用營建署的建築工程履歷查詢系統做確認。

2.確認開工、完工、交屋日期

預售屋合約需詳細註明開工時間、完工期限、取得使用執照期限和交屋日期,以保障自身權益。此外,合約上要清楚記載,建商必須在領到使用執照的6個月內,通知買方交屋。

3.保固期限和範圍

確認預售屋的保固期限,以及起算時間點是否為「買方完成交屋日起」,而非成「通知交屋日起」或「使用執照核准日起」。此外,有些建商會偷偷刪減保固項目,建議可參考內政部提供的預售屋買賣契約書範本

4.房地標示、建材與設備

確認建商廣告DM和樣品屋展示,哪些項目屬於示意、哪些是隨附,並檢查合約是否註明「可選用替代品」,如有則需確認替代品等級是否一致。此外,建商也需提供預售屋平面圖,並清楚記載高度、面積等資訊。

5.驗收及交屋保留款

如驗收時,發現房屋有瑕疵,建商應於限期內完成修繕,且買方有權保留部分自備款,作為交屋保留款。這邊要記得檢查建商是否有降低交屋保留款(應為房地總價5%),或改成從預售屋貸款的款項保留。

6.面積誤差和價款找補

預售屋合約上應註明,若土地面積、主建物面積或房屋登記總面積有誤差,應補足誤差價款。實際坪數少於合約坪數時,賣方應全額補足;實際坪數多於合約坪數時,買方補足上限為2%;誤差超過3%時,買方可解除契約。

7.確認履約保證機制

買預售屋最怕買到「爛尾樓」,如果不想因建商倒閉損失鉅額的購屋資金,簽約時一定要確認建商所選擇的履約保證機制。預售屋履保機制一共有5種,保障程度高到低依序為:價金返還、不動產開發信託、價金信託、公會辦理連帶保證協定、同業連帶擔保;有設立專款專用帳戶的前三者,相較建商可自由運用資金的後兩者保護力更高,能一定程度降低預售屋交易風險

8.個別磋商條款

按照《消費者保護法》規定,個別磋商條款是經過契約當事人雙方共同討論,並達成協議的約定內容。但大多數的情況,都是建商主動要求購屋者簽下「個別磋商條款」,偷渡不合理、不合法的條文,例如:改交屋款價金、改違約金上限、瓦斯外管費改由買方負擔等等,進而引發許多買賣糾紛。建議簽訂預售屋買賣契約時,一定要看清楚契約內容再簽名,如果有不懂的地方,也可以找專業代書協助檢查。

如果買預售屋,擔心合約內容有問題,也可以參考內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》,檢查你的預售屋合約內容,是否有不合規定的條文。

六、買預售屋的常見問題

  • Q打房政策對預售屋的影響?
  • 近幾年政府積極打炒房,從實價登錄2.0、房地合一稅到平均地權條例修法,都是衝著預售屋而來,希望藉此減少預售屋炒作現象。據媒體報導,2022年的預售屋交易量,確實比前一年減少7.2%,但由於影響房價的因素非常多,要等到房價下跌仍需觀望。
  • Q預售屋可以換約嗎?
  • 基本上不行,依照《平均地權條例》規定,為了防止投資客炒作預售屋,禁止讓與或轉售預售屋買賣契約,僅配偶、直系血親、二等親內等內旁系血親除外。
  • Q預售屋簽約後可以反悔嗎?訂金可以退嗎?
  • 預售屋退訂是否能拿回訂金,要看退訂的時間點,如果是正式簽約前取消,是可以拿回以支付的訂金的;但如果已經簽署正式合約,那麼你支付的「訂金」,就會轉為具法律效力的「定金」,這時候取消合約,就可能拿不回定金,甚至要再支付一筆違約金。
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