預售屋怎麼買？ 頭期款要準備多少？買房流程、注意事項一篇搞懂

預售屋適合我嗎？相信這個問題，是許多購屋族會有的共同疑問。雖然預售屋的自備款較少，相對於新成屋、中古屋來說較容易入手；但不可否認的，預售屋不確定性因素也比較高，因此並不適合所有人。以上針對預售屋的種種問題，本文將逐一詳細說明，幫助你快速瞭解預售屋的所有眉角。

一、預售屋的定義

預售屋是指「領有建造執照，尚未建造完成，而以將來完成之建築物，為交易標的之物。」簡單來說，預售屋就是銷售還沒蓋、正在蓋，或是已經完工卻還沒拿到使用執照的房子。

• 預售屋與成屋的比較
  考慮預售屋的同時，你應該也會想知道與新成屋、中古屋之間的差別。以下將預售屋與其他二種房屋類型，以表格綜合做出比較，方便你快速瞭解這幾種房屋類型的差異。

二、預售屋優缺點有哪些？

買預售屋的優缺點有哪些？以下本文整理了買預售屋的好處，以及可能會遇到的問題，方便你可以仔細衡量，自己適不適合預售屋。

1.預售屋優點

預售屋的好處，大概會有以下5點。

• 需自備款較少：預售屋頭期款，通常為房屋總價的10%，剩餘的款項則是按照工程進度分期付款；而新成屋或中古屋，則需準備20%~30%的頭期款，且要一次繳清。
• 貸款成數較高：預售屋有屋齡少、設備新等優點，較中古屋、新成屋來說，有機會拿到更好的貸款成數。預售屋房貸成數，最高可貸到房屋鑑價的85%。
• 房屋狀況全新：預售屋與中古屋最大的差異，就是預售屋是全新的房屋，管線、設備也都是新的，因此不用擔心會有壁癌、管線老舊等問題。
• 格局可以客變：買預售屋，可以針對自己的需求，請建商客製化想要的房屋格局，並且指定建材與管線電路的配置。
• 房型選擇較多：預售屋越早買，就能先挑選自己喜歡的房型，包含樓層、座向、戶數、廳房數等。

2.預售屋缺點

預售屋也有一些潛藏與不可避免的缺點，常見的有以下5種。

• 房屋總價較高：預售屋因為是全新的房子，格局、戶數、座向的選擇性多，因此房價也會比較高。
• 無法立即入住：預售屋是先賣再蓋，或是邊蓋邊賣的類型，所以無法立即入住。因此在施工期間，如何安置家人也是一個需要考慮到的問題。
• 貸款成數不足：建商若是刻意炒作預售屋的價格，導致銀行房屋鑑價低於預期，就可能造成貸款成數不足的情形發生。
• 可能成爛尾樓：建商蓋一半而倒閉，留下爛尾樓的情形也很多見；或是建商違法二次施工，一旦被查獲就有可能被強制拆除。
• 實屋不如預期：預售屋只能透過藍圖、模型、樣品屋來想像；而建商實際用的建材、設備與廣告落差太大，都有可能讓實際屋況不如預期。

三、預售屋付款方式的5個階段

買預售屋需要準備多少錢？通常來說購買預售屋，會有5個付款階段。詳細說明如以下所列：

• 頭期款：預售屋頭期款包含訂金、簽約金，通常為房屋總價的5%~10%。

• 工程款：預售屋施工的期間，會按照工程進度收取款項，通常為總價的5%~10%。
• 預收款：建商會在交屋過戶前，向購屋者預先收取代書費、房屋契稅、印花稅、移轉登記規費、管理費等款項，金額約15~30萬左右。
• 房屋貸款：建商取得使用執照後，就可以開始跟銀行辦理房屋貸款，額度、利率及還款期數依申請人條件而定。
• 交屋尾款：交屋尾款也稱保留款，主要是為了確保購屋者在驗收屋況時，若有發現瑕疵，可要求建商改善完成後，再支付最後的款項，通常為房地總價的5%。

四、預售屋買房流程

預售屋的買房流程跟中古屋、新成屋不太一樣，詳細流程說明如以下：

1.預訂保留

支付表示誠意用的「小訂」，請建商保留喜歡的戶別，並簽訂購屋買賣預約單，這時候可以把預售屋買賣契約書帶回去，享有5天的合約審閱期。

2.簽約付定

確認合約沒問題，正式簽定預售屋買賣契約，並補足訂金，俗稱「大訂」。這時候訂金會轉為具法律效力的「定金」，若在此時反悔不買，則需支付總價15%的違約金。

3.繳工程款

預售屋工程款的支付方式，通常會依工程階段分成3~5期繳款，工程時間則是2~3年左右。

4.提出客變

不同樓層的客變時間也不一樣，記得要跟建商索取平面圖，並確認施工的時間。

5.申請貸款

建商取得使用執照後，就可以向銀行申請預售屋貸款。貸款的額度與利率，將會隨著申貸人的條件不同而有所差異。

6.驗收交屋

預售屋在交屋前，一定要進行驗收，檢查房屋的坪數、建材及規格，是否跟合約內容相符合。如果有發現瑕疵，須載明於驗收單上，待建商完成修繕後，再交付尾款。

7.過戶撥款

建商需在取得使照的4個月內，完成房屋過戶手續，銀行也是在這個時候撥款給建商。

五、買預售屋注意事項

以下整理幾個預售屋合約必看事項，以及在簽約時，有哪些需要特別注意的地方。

• 建造執照是否取得：建商要新建、增建、改建及修建建築物時，都必須先向政府申請建造執照，才能開始施工。建議可以要求建商出示建造執照，或是利用營建署的「建築工程履歷查詢系統」做確認。
• 確認開工、完工、交屋日期：預售屋合約需詳細註明開工時間、完工期限、取得使用執照期限和交屋日期，以保障自身權益。此外，合約上要清楚記載，建商必須在領到使用執照的6個月內，通知買方交屋。
• 保固期限和範圍：確認預售屋的保固期限，是否為「買方完成交屋日起」，而非成「通知交屋日起」或「使用執照核准日起」。建議可參考內政部提供的「預售屋買賣契約書範本」。
• 房地標示、建材與設備：建商須提供預售屋平面圖，並清楚記載高度、面積等資訊。務必確認建商廣告DM和樣品屋展示，哪些項目屬於示意、哪些是隨附，並檢查合約是否註明「可選用替代品」，如有則需確認替代品等級是否一致。
• 驗收及交屋保留款：發現房屋有瑕疵，建商應於限期內完成修繕，且買方有權保留部分自備款，作為交屋保留款。同時要注意檢查，建商是否有降低交屋保留款（應為房地總價5%），或改成從預售屋貸款的款項保留。
• 面積誤差與價款找補：預售屋合約上應註明，實際坪數少於合約坪數時，賣方應全額補足；實際坪數多於合約坪數時，買方補足上限為2%；誤差超過3%時，買方可解除契約。
• 確認履約保證：預售屋履保機制一共有5種，保障程度高到低依序為：價金返還、不動產開發信託、價金信託、公會辦理連帶保證協定、同業連帶擔保。前三者有設立專款專用帳戶，相較後兩者的保障程度更高。
• 個別磋商條款：建商可能會要求購屋者簽下「個別磋商條款」，以偷渡不合理、不合法的條文，例如：改交屋款價金、改違約金上限、瓦斯外管費改由買方負擔等。建議簽訂預售屋買賣契約時，可以找專業代書協助檢查。

六、預售屋常見QA

預售屋因為不確定的因素較多，所以需要注意的地方不少。建議買預售屋前，可以參考本文的說明，能幫助你瞭解預自己適不適合預售屋。一旦決定要購買預售屋，也可以參照本文的買屋流程與注意事項，都能讓你在買預售屋的過程中更加地順利。